Polacy zakochują się we Włoszech na wakacjach, a potem kupują tam mieszkanie. Ilu z nich sprawdziło wszystko, zanim podpisało akt?

Wakacje we Włoszech mają w sobie coś, co zostaje na dłużej niż opalenizna. Poranna kawa na piazza, wieczorny spacer wąskimi uliczkami, sąsiedzi, którzy witają się jak starzy znajomi. Eksperci rynku nieruchomości, którzy na co dzień pracują z polskimi klientami, potwierdzają ten mechanizm wprost: wśród Polaków kupujących mieszkania i domy we Włoszech przeważa romantyczne, wyidealizowane spojrzenie na ten kraj, ukształtowane właśnie podczas urlopu. Problem zaczyna się wtedy, gdy marzenie zamienia się w decyzję szybciej niż w formalności, które ją zabezpieczają.

Cztery błędy powtarzają się na tyle często, że warto je znać, zanim marzenie zamieni się w akt notarialny:

• podpisanie oferty, która w praktyce jest już umową,
• brak weryfikacji stanu prawnego i technicznego,
• niedoszacowanie pełnych kosztów transakcji,
• wybór regionu wyłącznie po cenie.

Błąd 1: podpisanie oferty, które w praktyce jest już umową

Pierwszy i najczęściej powtarzany błąd dotyczy dokumentu, który wielu kupujących traktuje jak zwykłe zgłoszenie zainteresowania. We Włoszech proposta d’acquisto, czyli oferta zakupu, po zaakceptowaniu przez sprzedającego automatycznie przekształca się w wiążącą umowę przedwstępną.

Z doświadczenia biur specjalizujących się w obsłudze polskich klientów wynika, że to właśnie podpisywanie takiej oferty bez wcześniejszego sprawdzenia dokumentów jest najczęstszym błędem na starcie całego procesu. Skutek bywa kosztowny:

• wycofanie się z już zaakceptowanej oferty zwykle oznacza utratę zadatku,
• czasem dochodzą też roszczenia ze strony sprzedającego.

Dokumenty warto sprawdzić, zanim jakikolwiek podpis padnie na papierze, nie po fakcie.

Błąd 2: brak weryfikacji stanu prawnego i technicznego

Część nieruchomości we Włoszech została wybudowana lub rozbudowana bez wymaganych pozwoleń, a niektóre obciążone są hipotekami lub służebnościami, o których lokalna agencja nie zawsze informuje z własnej inicjatywy. Warto pamiętać, że:

• agencje pośredniczące i notariusze nie mają obowiązku szczegółowo analizować sytuacji prawnej budynku,
• odpowiedzialność za tę weryfikację w praktyce spada na kupującego,
• niewystarczające due diligence to jeden z najczęstszych powodów problemów, które ujawniają się dopiero po zakupie, gdy zmiana czegokolwiek jest już znacznie trudniejsza i droższa.

Błąd 3: niedoszacowanie pełnych kosztów transakcji

Cena z ogłoszenia to punkt startowy, nie ostateczny koszt. Do ceny nieruchomości trzeba doliczyć:

• prowizję agencji,
• podatki (w tym podatek katastralny),
• opłatę notarialną,
• koszt tłumacza przysięgłego, jeśli kupujący nie zna włoskiego wystarczająco dobrze, by samodzielnie podpisać akt notarialny.

Łącznie koszty dodatkowe mogą sięgać nawet 10 procent wartości nieruchomości, w zależności od regionu i specyfiki transakcji. Osoby, które planują budżet wyłącznie na podstawie ceny z ogłoszenia, regularnie odkrywają ten dodatkowy koszt zbyt późno, czyli wtedy, gdy negocjacje są już zamknięte, a termin podpisania aktu ustalony.

Błąd 4: wybór regionu wyłącznie po cenie

Wiele osób zaczyna od pytania, gdzie we Włoszech są najtańsze domy, zamiast zastanowić się, czego faktycznie potrzebują. Region z najniższymi cenami bywa atrakcyjny na pierwszy rzut oka, ale niekoniecznie sprawdzi się jako miejsce na wynajem, regularne wizyty czy przyszłą przeprowadzkę. Częściej niż różnica kilkudziesięciu tysięcy euro w cenie zakupu liczą się:

• odległość od lotniska,
• sezonowość danej lokalizacji,
• dostępność usług przez cały rok,
• realne koszty utrzymania budynku poza sezonem turystycznym.

Jak tego uniknąć

Żaden z tych błędów nie wynika ze złej woli sprzedających czy nieuczciwości rynku. To naturalna konsekwencja tego, że proces zakupu we Włoszech różni się od polskiego na każdym etapie: inny język, inny system prawny, inne zwyczaje przy negocjacjach. Dobrze przeprowadzony proces, z rzetelną weryfikacją dokumentów przed podpisaniem czegokolwiek i pełnym rachunkiem kosztów od samego początku, pozwala uniknąć większości z tych problemów.

Dla osób, które planują pierwszy zakup nieruchomości we Włoszech, pomocne bywa wsparcie zespołu, który zna lokalne realia i prowadzi klienta przez cały proces po polsku, od wyboru regionu po podpisanie aktu notarialnego. Taką rolę pełni na przykład zespół INK Estates, specjalizujący się w obsłudze polskich kupujących na włoskim rynku.

Włoskie wakacje potrafią naprawdę zmienić plany na życie. Warto tylko, żeby decyzja podjęta pod wpływem tej fascynacji była zabezpieczona równie dobrze, jak emocjonalna.